Stappenplan

Eénmaal je de keuze hebt gemaakt om een huis in spanje te kopen zijn er toch wat zaken die je moet afwegen. Het is dan ook fijn om wat houvast te hebben over welke stappen er precies nodig zijn alvorens uw droomhuis uw eigendom wordt. Voor VIDA del SOL is het belangrijk dat u op elk moment volledig geïnformeerd bent ! Dit kan alleen leiden tot een veilige en succesvolle aankoop.

U heeft wellicht een idee over een budget. Hou rekening met het feit dat boven de prijs van de geëtaleerde eigendommen (en das niet enkel bij VIDA del SOL) nog zo’n 13% extra komt aan BTW, zegeltaks, notariskosten en juridisch deskundigen. Zie detail onderaan

Meestal wordt de woning deels uit eigen en deels met een hypotheek gefinancierd. Omdat de hypotheekmogelijkheden in Spanje anders liggen dan in België en Nederland is het raadzaam om dit eerst goed te bekijken. Een toekenning van een lening verloopt gemakkelijker vanuit uw basisomgeving. Rentetarieven in Spanje liggen op het algemeen hoger. Toch zijn Spaanse banken erg geïnteresseerd in buitenlandse klanten vanwege het lage risico.

BELASTINGEN EN KOSTEN

  1. IVA (BTW): 10 % voor residentieel vastgoed. (BTW 21% op gronden, garages en bergruimten).
  2. Zegelrechten (voor Andalusië): 1.5%
  3. Notariskosten: honoraria voor de notaris worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling en is afhankelijk van de aard van aan- /verkoop en het aantal bladzijden in de definitieve koopakte. Elke notaris past hetzelfde honorarium toe voor hetzelfde concept. Het honorarium voor de aankoop van een doorsnee residentiele woning varieert tussen de 500 EUR en 1.800 EUR.
  4. Inschrijvingskosten in het ‘Registro de la Propiedad’ (eigendomsregister): de kosten van toepassing bij inschrijving in het eigendomsregister worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling. In een normaal geval zullen deze kosten ongeveer 50% tot 70% van het honorarium van de notaris bedragen.
  5. Juridische kosten advocaat: 1% van de overeengekomen verkoopprijs + 21% BTW

In geval van aankoop van een onroerend goed d.m.v. een nieuwe hypothecaire lening, dan zijn ook hier registratiekosten en notariële kosten van toepassing omdat het gaat over een separate akte die geregistreerd dient te worden. Ook zegelrechten van 1.5% zijn van toepassing op het bedrag van de hypothecaire lening.

Eens u zicht heeft op uw budget gaan wij samen op zoek naar uw droomhuis. Wij contacteren u en horen graag waar u een voorkeur aan heeft. Hoogstwaarschijnlijk heeft u al enkele panden op het oog. Al dan wel of niet bij VIDA del SOL. Dat is op zichzelf geen probleem.

U moet weten dat wij toegang hebben tot alle panden die op het internet of bij collega’s worden aangeboden. Vaak zijn de prijzen niet up to date. Wij beschikken echter over de technische toegang tot een database waar de prijzen accuraat zijn.

Eens u zicht heeft op uw budget gaan wij samen op zoek naar uw droomhuis. Wij contacteren u voor een analysegesprek en noteren alle punten die voor u belangrijk zijn. Hoogstwaarschijnlijk heeft u al enkele panden op het oog al of niet bij VIDA del SOL. Dat is op zichzelf geen probleem.

Weet dat wij toegang hebben tot alle panden die op het internet of bij collega’s worden aangeboden. Vaak zijn de prijzen niet up-to-date. Wij zijn aangesloten op een database waar we de beschikbaarheid en de prijzen in realtime kunnen natrekken.

Vergaap je ook niet op de mooie foto’s! Wij weten u te informeren of het pand met de mooie foto’s wel in een goede buurt ligt en of er geen drukke weg naast ligt. We wijzen u op zowel alle voor- als nadelen van een bepaald pand of ligging. Wij geloven in objectiviteit, nuchterheid en niet in uitgesmeerde verkooppraatjes.

Vragen die meteen naar voren komen :

  • Zoek je een woonst om je definitief in Spanje te gaan vestigen? Of wil je een vakantieplek waar je regelmatig of maar heel af en toe naartoe gaat? Spendeert u er meerdere maanden per jaar, dan zal u waarschijnlijk een grotere woonoppervlakte wensen en een betere zonneligging dan wanneer u er slechts nu en dan eens een weekendje naartoe trekt.
  • Ga je het pand ook verhuren of is het alleen maar voor persoonlijk gebruik?
  • Wil je liefst een appartement in een gemeenschap met alle onderhoud inbegrepen, of zoek je een alleenstaande villa met eigen zwembad?
  • Heb je een idee hoeveel slaapkamers je wenst en hoeveel badkamers je nodig hebt.
  • Wil je ochtend- of avondzon op je terras
  • Hoe belangrijk is de afstand of de tijd naar het strand of een bepaalde badplaats op de kust?
  • Zoek je rust en vooral natuur of eerder een levendige gemeenschap?
  • Is een huisdier belangrijk?

Uiteindelijk resulteert dit meestal in een lijstje met potentiele deelgebieden en potentiele woningen die wij u zullen presenteren.

Ben je overtuigd dat er in het lijstje wel enkele panden kans maken om jouw 2e verblijf te worden, dan is het tijd voor de volgende stap.

Om tot een goede aankoop over te gaan is het van wezenlijk belang dat u onze regio komt bezoeken en een tweetal dagen uittrekt. Dit bezoek bereiden we grondig voor op basis van de criteria die wij samen hebben opgesteld. Uit onze ervaring weten we dat u enkel een juiste beslissing kan nemen als u een 15-tal projecten hebt bezocht en duidelijk overzicht hebt gekregen van de streek. Elke woning heeft zijn troeven maar ook soms zijn gebreken. Wij zijn de eersten die u daarop wijzen zodat u in alle objectiviteit een goede keuze kan maken.

Indien de woning nog gebouwd moet worden (off plan), tonen we u gelijkaardige panden of kijkwoningen van dezelfde bouwheer zodat u zicht krijgt op de gebruikte materialen en de afwerking. Alles wordt tastbaarder eens je ter plaatse met ons op stap gaat.

De huidige vraag naar vastgoed van klanten van binnen-en buiten Europa is hoog. Wij spelen kort op de bal en trekken, een paar dagen voor we de bezoeken afleggen, na of de panden nog beschikbaar zijn. We bieden eveneens de nieuwste opportuniteiten aan! Wij bezoeken tevens alleen projecten van promotoren die bankwaarborgen aanbieden en waarvan we zelf reeds andere projecten van bezochten. Gezien wij uiteraard niet alleen op de markt zitten en teneinde geen tijd te verliezen, worden alle bezoeken voorafgaand schriftelijk zorgvuldig op datum en tijd ingepland bij ieder project.

Indien u zorgeloos wil afreizen kunnen wij dit voor een aantrekkelijk tarief voor u organiseren. Wij bieden u de reis van 3 dagen en 2 nachten inclusief transfer van de luchthaven, hotel en ontbijt aan. Bij aankoop worden door VIDA del SOL de kosten terugbetaald.

U vond de woning van uw dromen ! Dan is het noodzakelijk dat wij dit pand zo snel mogelijk van de markt halen. Alvorens dit kan georganiseerd worden dienen twee acties te worden ondernomen. Dit zijn :

  1. Juridische vertegenwoordiger/advocaat : Het is belangrijk dat u als koper u laat bijstaan door een onafhankelijke die gespecialiseerd is in de materie. VIDA del SOL kan u enkele onafhankelijke advocaten voorstellen die de juiste prijs hanteren en indien u wenst ook de Nederlandse taal spreken.
  2. Aanvragen van een NIE-nummer. (fiscaal identificatienummer)

JURIDISCHE VERTEGENWOORDIGER / ADVOCAAT
Volmacht : Kopers verlenen een volmacht aan een juridische vertegenwoordiger / advocaat in Spanje van hun keuze, zodat zij voor hen kunnen optreden in het aankoopproces. Het laat hen toe formaliteiten te vervullen en documenten te ondertekenen die betrekking hebben op de aankoop van het onroerend goed en de eventuele hypothecaire lening. De volmacht wordt bekrachtigd door een notaris in Spanje (kosten +/- EUR 90.-) of op het Spaans consulaat in hun thuisland.

De volmacht aan een juridische vertegenwoordiger / advocaat in Spanje kan ook door een notaris in uw thuisland bekrachtigd worden maar in dit geval dient deze beëdigd vertaald te worden en gelegaliseerd door middel van een apostille stempel volgens de regelsvan het Apostilleverdrag (Apostille of the Hague Convention) om rechtsgeldig te zijn in Spanje.  Dit is duurder, vaak omslachtig en tijdrovend.

Diezelfde juridische vertegenwoordiger / advocaat kan voor de koper het NIE nummer aanvragen. (Numero de Identidad de Extranjero). Het NIE nummer is een fiscaal identificatienummer voor buitenlanders, bestemd voor de Spaanse belastingdiensten. U heeft dit nummer nodig om uw aankoop te laten registeren in het eigendomsregister, belastingen te betalen en allerlei nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, telefoon, etc.) te contracteren.

Om de door u uitgekozen woning snel uit de markt te halen is het belangrijk dat de koper een aanbetaling doet. Dit bedrag varieert in verhouding tot de aankoopprijs van het onroerend goed maar ligt meestal tussen de 6.000 en 10.000 EUR. Het is belangrijk dit bedrag op een derdenrekening van u juridische vertegenwoordiger tot storten en niet rechtstreeks aan de promoter of ons.

DUE DILIGENCE (“zorgvuldigheidsonderzoek’’)
De makelaar geeft de contactgegevens van de verkoper/ promotor door aan uw juridische vertegenwoordiger / advocaat. Van zohaast het voorschot onderweg is naar zijn derdenrekening, kan die op zijn beurt contactnemen met de verkoper / promotor om hem er op de hoogte van te brengen dat hij u, de koper vertegenwoordigd. Hij vraagt hierbij ook alle noodzakelijke documentatie op om zijn onderzoek te kunnen starten.

Het volgende zal worden nagetrokken:

  • De wettelijke identiteit van de eigenaar/verkoper van het onroerend goed dat u wenst te kopen
  • Of het onroerend goed onder constructie wettelijk geregistreerd is in het Eigendomsregister (‘Registro de Propiedad’)
  • Of het onroerend goed vrij van schulden en lasten is (hypothecaire leningen, verpandingen, etc., …).
  • Of het onroerend goed over de vereiste en overeenstemmende bouwvergunningen beschikt, dat het voldoet aan de plaatselijke wetten omtrent ruimtelijke ordening, dat het over de ́bewoonbaarheidsverklaring ́ ́ en de ́ ́verklaring van eerste bewoning ́ ́ beschikt welke afgegeven worden door de gemeente
  • Of de bouwkundige specificaties en de kwaliteitsbepalingen overgedragen worden aan de koper en opgenomen worden in de bijlagen van de koopovereenkomst.
  • Of zowel bankgaranties als verzekeringen geregeld zijn ter vrijwaring van alle gelden betaald aan de ontwikkelaar gedurende het bouwproces.
  • Controle en analyse van de koopovereenkomst opgesteld door de ontwikkelaar zodat uw rechten gevrijwaard zijn.
  • Vertalen van de verkoopovereenkomst zodat u duidelijk weet waar u aan toe bent.

Zodra de due diligence (zorgvuldigheidsonderzoek) uitgevoerd is en er geconstateerd is dat alles in orde is kan 3 tot 4 weken na de aanbetaling overgegaan worden tot het opstellen en de ondertekening van het voorlopige koopcontract. Bij de ondertekening van dit contract is het gebruikelijk dat de koper 25 % tot 35 % van de verkoopprijs betaald.

Het voorlopige koopcontract is een erg belangrijke stap in het aankoopproces: nadat de
onderhandelingen met de advocaten van de verkoper gevoerd zijn om de rechten en belangen van de koper te verdedigen, worden specifieke voorwaarden en vereisten van de koop hierin vastgelegd.

Na oplevering en het bekomen van de ́ ́bewoonbaarheidsverklaring ́ ́ en de ́ ́verklaring van eerste bewoning ́ ́ zal de definitieve koopakte ondertekend worden. Dit gebeurt ofwel door de koper met bijstand van zijn juridische vertegenwoordiger/ advocaat, ofwel door de juridische vertegenwoordiger via voormelde volmacht. De ondertekening van de definitieve koopakte is tevens het tijdstip waarop het saldo van de overeengekomen koopprijs aan de verkoper / promotor dient betaald te worden, en waarop de koper eigenaar wordt van het onroerend goed en het in bezit neemt.

GEMEENSCHAPPELIJKE KOSTEN – REINIGINGSHEFFING – GEMEENTEBELASTINGEN

Uw juridische vertegenwoordiger / advocaat zorgt tevens voor het op naam zetten en betalen van alle nutsvoorzieningen, (gemeente)belastingen en overige kosten die direct betrekking hebben op het ontroerend goed. Hou er rekening mee dat, na ondertekening van de definitieve koopakte het ongeveer 2 weken in beslag neemt voor u water en elektriciteit zult hebben in uw woning.

Het is noodzakelijk een bankrekening te openen in Spanje om deze nutsvoorzieningen, gemeentebelastingen, reinigingsheffing, eventuele gemeenschappelijke kosten etc te betalen. Uw juridische vertegenwoordiger / advocaat zal u ook helpen bij het openen van een bankrekening in Spanje en indien u wenst regelt hij ook de automatische incasso voor al deze betalingen van uw Spaanse bankrekening. Zorg ervoor dat op die rekening altijd voldoende fondsen staan om zo niet voor verassingen te staan.

Uw bent nu eigenaar van uw droomwoning! U wenst die in te richten. VIDA del SOL kan u hiermee helpen en in contact brengen met de juiste mensen waar u zelf een keuze uit maakt.

U rest nog één ding: te genieten ! Bekijk hier de mogelijkheden die de streek kan bieden. Aarzel niet VIDAL del SOL te contacteren mochten er achteraf vragen zijn!!